რისკფაქტორები, რომელიც ბინის დაქირავებას, ან დაგირავებას ახლავს  - ადვოკატის რჩევები
ბინის დაქირავება, ან დაგირავება ეკონომიკური ურთიერთობის გავრცელებული ფორმაა და საკმაოდ პოპულარულია მთელ მსოფლიოში. გამონაკლისს ამ მხრივ საქართველოც არ წარმოადგენს. ჩვენს დიდ ქალაქებში  ათასობით ადამიანი აქირავებს (აგირავებს) თავის ბინას და ამ შემოსავლით ცხოვრობს. მსგავსი გარიგების დროს შეიძლება უამრავი გაუგებრობა და სადავო საკითხი წარმოიშვას. ამის შესახებ „ბიზნესპოსტი“ ადვოკატ ირაკლი უტიაშვილ ესაუბრა:

-რა უნდა იცოდეს ბინის მეპატრონემ, ან იმან, ვისაც  ბინის დაქირავება სურს?

-პირველ ყოვლისა, დამქირავებელმა ბინის მფლობელთან ხელშეკრულება უნდა გააფორმოს და ეს აუცილებელი პირობაა. ამ ხელშეკრულებაში უნდა ჩაიწეროს პირობები, რომელზეც ისინი ზეპირად უკვე შეთანხმდნენ. ამასთან, ხელშეკრულებაში უნდა შევიდეს გაქირავებული ბინის საიდენტიფიკაციო მონაცემები. მომავალმა მდგმურმა გულდასმით უნდა გადაამოწმოს, ნამდვილად არის თუ არა ეს ადამიანი ბინის მესაკუთრე. ამავე ხელშეკრულებაში უნდა ჩაიწეროს რა ვადით ქირაობს ის ბინას, ასევე - ორივე მხარის უფლება-მოვალეობები. ბინაში შესვლამდე დამქირავებელმა მრავალი ნიუანსი უნდა გაითვალისწინოს.

-კონკრეტულად, რა ნიუანსები?

- ბევრი რამ: თუ ის რემონტის გაკეთებას მოისურვებს და ხარჯებს თავად გაიღებს, ეს თანხა ქირის ფულს უნდა გამოაკლდეს. დაზიანების შემთხვევაში, თუ ეს მისი ბრალი არ არის, ზარალის ანაზღაურება მას არ უნდა მოეთხოვოს, მაგალითად: თუ თქვენ იქირავეთ ბინა კორპუსში, ზედა სართულიდან წყალი ჩამოუშვეს და ბინა დაზიანდა, ამ შემთხვევაში მისი რემონტი და აღდგენა თქვენ არ გევალებათ. ამიტომ, ხელშეკრულებაში კონკრეტული პირობები უნდა ჩაიწეროს, რაც ბინის მოვლას შეეხება. თუკი მდგმურმა ბინა თვითონ დააზიანა, მაშინ მიყენებული ზარალი უნდა აანაზღაუროს, მაგრამ თუ ეს დამქირავებლის ბრალი არ არის, ბინის მეპატრონეს აღარა აქვს უფლება, რომ ზარალის ანაზღაურება მოსთხოვოს. ასევე წინასწარ უნდა განისაზღვროს ხელშეკრულების მოშლის პირობებიც: თუკი დამქირავებელი ბინას ვადამდე ადრე დაცლის, მაშინ უნდა განისაზღვროს ის ზარალი, რაც მესაკუთრეს მიადგა - მსგავსი საკითხები სწორედ ხელშეკრულებამ უნდა მოაწესრიგოს. თუ მდგმური გაიპარება, მაშინ ბინის მეპატრონეს კანონით შეუძლია მოსთხოვოს გადაუხდელი ქირის და პირგასამტეხლოს გადახდა.

-თუმცა, ბინის მფლობელები ხელშეკრულებას ხშირად არ აფორმებენ, რატომ?  

-გეთანხმებით და ეს ძალიან ცუდია, რადგან ხელშეკრულებაში ყველა ფინანსური ვალდებულება წინასწარ იწერება და კანონი ორივე მხარის ინტერესებს თანაბრად იცავს. ჩვენი მოქალაქეების დიდი ნაწილი ამას არ ითვალისწინებს და ბინის გაქირავებისას ხელშეკრულებას იშვიათად აფორმებს. ალბათ, ამის მიზეზი ის არის, რომ კანონი ბინის მფლობელს შემოსავლის 5%-ის გადახდას ავალდებულებს და ამ თანხის გადახდას ბევრი თავს არიდებს. ამით ჩვენი ქვეყნის ბიუჯეტი სოლიდურ შემოსავალს კარგავს.

-რა ხდება მაშინ, როცა საქმე კომერციულ ფართს ეხება?

-კომერციული ფართის მფლობელმა უფრო მეტი - შემოსავლის 20 პროცენტი უნდა გადაიხადოს. კომერციული ფართის გაქირავებისას გაუგებრობა ნაკლებია, რადგან უმეტეს შემთხვევაში მხარეები ხელშეკრულებას აფორმებენ. უბრალოდ, ამ დროს დამქირავებელი ხშირად ტოვებს ფართს და რამდენიმე თვის ქირას არ უხდის, რადგან ბიზნესმა არ გაუმართლა და საქმე ვერ ააწყო. ასეთი ფაქტები ყველაზე ხშირად ხდება ხოლმე. ზოგჯერ, როცა დამქირავებელი ფულს ვერ იხდის, მეპატრონე სთხოვს რაღაც ნივთი, ან ინვენტარი დაუტოვოს ქირის სანაცვლოდ. ამაზე კომერციული ფართის მფლობელი და დამქირავებელი ზეპირად თანხმდებიან.

-მოტყუებული ბინის მფლობელები ადვოკატს თუ აკითხავენ?

-ადვოკატთან ყველაზე ხშირად მიდიან ბინის მეპატრონეები, რომელსაც ქირა არ გადაუხადეს,ზოგჯერ მდგმურს კომუნალური გადასახადებიც არა აქვს გადახდილი, ისე მიდის. საქმწუხაროა, მაგრამ ხელშეკრულების გარეშე ადვოკატი ვერავის დაიცავს - ამის გარეშე  ბინის მეპატრონეს მინიმალური შანსი აქვს, რომ კუთვნილი თანხა მიიღოს.

-დაგირავების დროსაც ანალოგიური პრობლემები წარმოიშობა?  

 -თავდაპირველად გეტყვით, რომ ბინის დაგირავება იგივე იპოთეკაა, უბრალოდ, ამ დროს ადამიანი ასესხებს თანხას და სანაცვლოდ უფლებას იღებს, რომ მევალის საცხოვრებელ ბინაში იცხოვროს. პირველ რიგში ორივე მხარემ - მსესხებელმაც და ბინის მფლობელმაც - უნდა გააფორმოს არა მარტო სესხის, არამედ იპოთეკის ხელშეკრულება და მერე, ეს ყველაფერი სანოტარო წესით უნდა გაფორმდეს. თუ ამ ტიპის გარიგებაზე მიდიხართ, საჯარო რეესტრში აუცილებლად უნდა გადაამოწმოთ ბოლო მონაცემები და დაადგინოთ, არის თუ არა ეს პიროვნება ქონების ნამდვილი მესაკუთრე. ასევე უნდა გადააწმომოთ ამ ქონებას ყადაღა ხომ არ ადევს, რატომ? -  თუკი დამგირავებელს ფული წინასწარ აქვს გადახდილი, მაგრამ ბინას ყადაღა ადევს, საჯარო რეესტრი ამ ბინას ვერ დაურეგისტრირებს და შეიძლება ეს ფული საერთოდ დაკარგოს. ასე რომ, გირავნობის ხელშეკრულების გაფორმებამდე კარგად უნდა გადაამოწმოთ, ბინის მესაკუთრეს ამგვარი ვალდებულებები ხომ არა აქვს გასასტუმრებელი. თანხა მესაკუთრეს მხოლოდ მაშინ უნდა გადასცეთ, როცა ხელშეკრულებას გააფორმებთ და  საჯარო რეესტრში ოფიციალურად დარეგისტრირდებით.

-რატომ არის საჭირო საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია?

-თუ ბინის მფლობელს თანხას საჯარო რეესტრში რეგისტრაციამდე გადასცემთ, შეიძლება გაუგებარ სიატუაციაში აღმოჩნდეთ: ზოგჯერ არაკეთილსინდისიერ ადამიანებს იპოთეკის ხელშეკრულებაში სულ სხვა უძრავი ქონების მონაცემები შეჰყავთ.  თუ მესაკუთრე თანხას ვერ დააბრუნებს, დამგირავებელს სრული უფლება აქვს ბინა გაყიდოს და გირაოდ გადახდილი ფული ამ გზით მაინც დაიბრუნოს, მაგრამ  საჯარო რეესტრში შეიძლება სულ სხვა ბინის მონაცემები იყოს შეყვანილი, რომლის ღირებულებაც გაცილებით ნაკლებია. მსგავსი ფაქტები საკმაოდ ხშირად ხდება და დაზარალებულები ადვოკატებს ხშირად მიმართავენ.

-ესე იგი, დამგირავებელმა  ბევრი რამ უნდა გაითვალისწინოს?

-დიახ, ის უნდა დააკვირდეს, რა პირობებია ჩადებული ხელშეკრულებაში,  ბინის ნომერი, მისამართი, სართული - ეს ყველაფერი ზუსტად დაადგინოს და თუ ყველაფერი წესრიგშია, გირავნობის ხელშეკრულება ამის შემდეგ გააფორმოს. სამწუხაროდ, ზოგჯერ ხელშეკრულებას არ აფორმებენ და მესაკუთრეს თანხას ზეპირი შეთანხმების საფუძველზე უხდიან. ეს დიდი რისკია, რადგან შეიძლება ვერ დაამტკიცოთ, რომ ამ ადამიანს  ფული მიეცით, მას კი, სრული უფლება აქვს სასამართლოს თქვენი გამოსახლების თხოვნით მიმართოს. ასე რომ, ბინის დაქირავების, ან დაგირავების შემთხვევაში ძალიან ბევრი რისკფაქტორის გათვალისწინებაა საჭირო.

 

თარიღი: 2019/07/02